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【商品房买卖合同专题】 新购商品房多了三堵墙,购房人能否要求解除合同?

添加时间:2022年8月18日 来源: 济南建筑工程律师   http://www.zlwzq.com/

  【典型案例】鲁(2022)民初槐字328号,槐荫区人民法院

  【基本案情】2019年4月5日,武某作为买受人,与出卖人某置业公司签订一份《商品房买卖合同》,约定武某以210万元购买置业公司开发的某楼盘商品房,附随该合同有五个附件。附件一房屋平面图中,案涉房屋结构显示了房屋的四周墙体及内部洗手间的墙体,内部无其他墙体,武某在该平面图中涉及本案房屋部分签名捺印。附件五《补充协议》第一条约定:……根据建筑结构安全、消防要求、保证整体建筑完整性及商业经营需要,该房屋室内天棚局部可能有结构梁、明管;室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等;……以上情况最终以实际交房为准。

  后武某支付了全部购房款并办理了房屋交接手续。武某进入房屋后,发现相比合同约定,房屋内部多出了三堵墙,将室内分割为大小不等的数个分散空间。武某很是不满,于2020年11月3日向置业公司发出解除合同的通知,置业公司未予回复。武某遂向槐荫法院提起民事诉讼,请求依法确认解除其与置业公司签订的房屋买卖合同,并判令置业公司返还购房款及利息。

  【裁判观点】(一)关于武某与置业公司签订《商品房买卖合同》时,是否明确知道房屋实际的户型结构。法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》是双方就买卖案涉房屋进行要约、承诺并最终达成合意的主要载体,合同标的物即案涉房屋的基本信息均应在合同中予以体现。双方签订的合同为商品房预售合同,武某购买的房屋系期房,在签约时房屋并未实际建设完毕,武某无法通过房屋现状了解房屋的实际情况,其获取房屋信息的主要载体即商品房买卖合同。故认定武某是否在购买案涉房屋时已明确知道房屋户型结构,应主要以商品房买卖合同为准。而案涉合同中的房屋平面图中,房屋户型结构并未显示房屋内部存在本案争议的三面墙体。虽然置业公司主张武某在《确认单》中签字确认已经阅读、了解并认可房屋户型图,但置业公司提交的显示房屋内部存在墙体的《户型鉴赏》,与确认单载明的“户型图”名称不一致,且《户型鉴赏》中也没有武某的签名。置业公司据此主张武某在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构,依据不足,法院不予采信。因此,应认定武某在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构,即房屋内部存在三面承重墙体。

  同时,房屋中存在的三面墙体,把房屋空间分割成了大小不一的数个零散空间,分别使用可用性很差;如整体使用,又因空间被墙体阻隔,很难统筹利用。且三堵墙体均系承重墙,无法通过拆除等方式改变房屋的实际户型结构,这使得案涉房屋户型结构、布局等与合同约定发生了重大的改变,与武某在签订合同时对房屋的使用预期严重不符,已无法实现其合同目的。因此,武某依据当时有效的《中华人民共和国合同法》(以下简称原《合同法》)第九十四条规定,享有合同解除权,有权与置业公司解除案涉《商品房买卖合同》。置业公司依据补充协议条款主张武某不具有合同解除权,法院认为,因案涉房屋三堵承重墙的存在使得房屋现状与合同约定相比发生了重大改变,已明显超出了补充协议所能涵盖的情形,故置业公司的主张,依法不能成立。

  (二)关于合同解除的时间。武某于2020年11月3日向置业公司发出解除合同的通知,置业公司于11月4日收到后并未对解除合同提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力,依照原《合同法》第九十六条第一款规定,应确认武某与置业公司签订的案涉商品房买卖合同于2020年11月4日解除。武某主张置业公司退还其购房款210万元及利息,于法有据,应予以支持。同时,因武某已办理了收房手续接收了房屋,其亦应将案涉房屋退还给某置业公司。

  【判决结果】一、武某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年11月4日解除;二、某置业公司退还原告武某购房款210万元;武某退还某置业公司案涉商品房;三、某置业公司赔偿原告武某利息损失(以购房款210万元为基数,自2020年11月5日起至实际退还购房款之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。

  【律师说法】

  在商品房买卖中,房屋内部结构属于影响购房者缔约的重要因素。若购房者发现房屋现状与双方合同约定的房屋状况存在根本性的改变,导致房屋使用和利用价值大大降低,且已经完全超出其购买该房屋的初衷和使用预期,降低了其对该房屋的使用价值预期,可以按照《民法典》的规定,以开发商违约且其违约行为导致合同目的无法实现为由,与开发商解除商品房买卖合同。在《民法典》于2021年1月1日施行之前,按照原《合同法》内容相近的规定执行。

  在商品房买卖交易中,为避免类似纠纷,开发商应当遵守诚信原则、履行告知义务。购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜,如发现房屋与合同约定不一致的情形,应当做好证据保存,积极维护自身合法权益。

  注:摘录转载自https://mp.weixin.qq.com/s/AGtNCWSGb-aYMHG7QY9HQQ

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